福州11月土拍点评（续）：兜底天团来了新面孔

11月22日，福州2024年度第七次土拍悄然落幕，本次土拍成交总金额43.67亿元，合计成交地块6幅，全部为涉宅用地纯商品房。

5家福州市属国企组成兜底天团统统拿下，其中福州地铁拿下金山水厂地块、榕发摘得东2.5环后屿地块及城门地块、左海和福厝各分得城门地块1幅、新投坚守三江口下洋地块。

（图片来自CRIC福建）

榕发东2.5环后屿地块，位于前屿地铁站附近，成交楼面地价14611元/㎡。相比福厝11月15日拍得的后屿地铁旁地块14133元/㎡的楼面地价，成本基本接近，榕发在东区的仓位也是越来越重了。

榕发/左海/福厝城门地块，位于城门地铁站附近，成交楼面地价在6900元/㎡左右，划片规划中的十九中仓山校区（九年一贯制），可以想见，福峡路沿线又是一个金刚齐聚的片区。

新投三江口下洋地块，位于下洋地铁站附近，成交楼面地价7265元/㎡，划片在建中的一附小下洋校区，未来可能对口规划中的十六中三江口校区。

这块地和南边的新投云澜境原先是同一块土地，后可能因为体量过大分拆出让。新投云澜境定位以150m²以上大户型为主，不知道在学区加持下，是否可以在三江口这种hard模式的市场中成功突围呢？

福州地铁金山水厂地块，位于阵坂地铁站附近，成交楼面地价16599元/㎡。表面上，隔壁左海红坊旁地块的楼面地价也要16357元/㎡，但是左海地块容积率高达3.1，而福州地铁这块地经过回锅肉翻炒后，容积率由3.0降至1.2，限高从80米降至30米，可做144m²以上的立体生态住宅，产品方案有了更多的可能性，实际地价显然低于左海地块。

（福州地铁金山水厂地块航拍）

这次土拍最大的看点应该是福州地铁独立拿地了。

几米君在《写在福州地铁6号线开通之际》一文中讨论过地铁公司做住宅开发的问题，当时认为住宅开发业务可以反哺地铁业务，一劳永逸地解决地铁建设资金不足的问题。

不过，此一时彼一时也，按照目前冷淡的房地产市场行情，地铁公司入局住宅开发领域并不是一个好的时机。

福州地铁之前做的地产开发项目主要是地铁相关的配套，例如酒店、办公及租赁房等，住宅开发首次涉足时间是在2018年，联合中交、绿城获取金山TOD地块，也就是后来的榕心映月项目，股权占比不高，只有10%。

后来，虽然福州不断出让TOD类型地块，但是福州地铁并没有拿地的动作。

如果按2018年开始计算，福州地铁涉足地产的起步时间不算太晚。

对比来看，2018年，隔壁的厦门轨道集团联合厦门本地国企住宅集团、国贸集团、特房集团及联发集团开发集美新城多幅TOD地块。

2021年底，厦门轨道集团独立摘得五缘湾湿地公园TOD项目，计容总建筑面积为34.98万m²，地价高达92.9亿元，一战成名。

2022年，厦门轨道集团持续高歌猛进，合并厦门特房集团，招聘万科薛峰、吴迪等一大批职业经理人，更斥资125亿元连续拿下三宗厦门地块，专注于TOD项目发展，形成了自己的特色，现在厦门已经形成了一定的规模。

考虑到厦门轨道集团的报表数据还是原特房集团遗留项目和联合开发项目收入为主，独立操盘项目尚未交付结转，也还处于摸着石头过河阶段，不好判断地产业务的“贡献程度”有多大，我们不妨看一下遥遥领先的深圳地铁集团的案例。

根据深铁集团2024年三季报，今年前三季度，深铁集团实现营业收入约122.96亿元，上年同期为89.62亿元；净利润亏损约为80.74亿元，上年同期亏损5.77亿元，创2015年以来前三季度最大亏损记录。

2019年、2020年，深铁集团的净利润曾高达118.12亿元和112.72亿元，此后净利润一路下滑，2021至2023年，净利润分别为29.97亿元、10.43亿元和5.51亿元。

多年以来，深铁集团靠着“站城一体化”开发业务和对房地产开发企业的投资，一跃成为全国最赚钱的地铁公司。深铁集团除了自己开发地产项目，还是万科的最大股东，和万科业务深度绑定。

然而，房地产市场的不景气，加上万科面临的债务和资金困境，共同造成了深铁集团的利润亏损。

成也萧何，败也萧何，没想到，深铁集团当初依靠房地产赚的钱，现在不得不吐回去。

所以，福州地铁现在做房地产开发，天时、地利、人和，三缺二，可以说是赶鸭子上架了。

地铁与城市

还有一点是很多人忽视的，受到一线城市宣传及地铁乘坐便捷感受的影响，很多人先入为主的观念认为，地铁盘优点多多，但实际上并不一定。

从房价角度看，几米君在《福州地铁4号线通车，新的里程碑》中提到过，福州的地铁盘的溢价效应一直都不显著。福州这种二线城市，交通没那么拥挤，非地铁的出行方式又多，地铁在出行权重中自然不高，那么也就很难产生溢价。

投票：同等条件下，你愿意为走路10分钟内到站的地铁盘房价多支付多少钱？

A. 20%左右 B. 15%左右 C. 10%左右 D. 5%左右 E. 0% F. -5%左右

从不利因素角度来看，过于靠近地铁线路或者车辆段上盖的楼盘，反而还有可能受到地铁运行的噪音或者振动的负面影响，更加嘈杂的人流和邻居等。

今年交房的福州首开榕耀之城，就有一部分业主投诉噪音问题，说地铁运行噪音最高能达到80多分贝，且持续时间比较长。

噪音问题当然不能怪地铁公司，毕竟是先有地铁，后建的房，只能说开发商当初没有做好减噪处理，留下了后患。

几米君在旧文《TOD项目怎么选：从厦门国贸天峯地铁振动问题说起》曾经专门讨论过这个问题，还记得当时有人认为，地铁盘的减噪降振属于工程技术问题，只要肯花钱，没有基建狂魔解决不了的。

问题是，大多数房地产开发商在这方面的技术储备比较缺乏，以及对于这种不利因素究竟能导致多严重的后果方面并不重视，如果再像首开榕耀之城这种叠加项目巨亏、合作方暴雷的Buff，我们能指望开发商在这方面有多上心？

只能说，信息不对称问题是普遍存在的，买房者自己购房前要擦亮眼睛、竖起耳朵，不断深化对地铁盘的认识。