福州10月土拍点评：卧龙凤雏再相逢

福州10月份底有两场土拍，10月25日和10月31日各自出让了一块商住用地，其中华润斗池路地块成交总价9.47亿元，榕发金屏垱地块成交总价14.98亿元，合计进账24.45亿元。

华润斗池路地块，位于西二环原黎明永辉位置，是一块“回锅肉”。

（斗池路地块航拍图）

关于这个项目，几米君在旧文《黎明永辉华润综合体项目退地，一个姗姗来迟的决定》有做过专门分析。华润置地躬耕福州西二环十余年，最后败走斗池路，选择退地，当时几米君认为这块地最好的结局就是改规划重新上架，只是没想到吃回头草的竟然是华润置地自己。

其实，土地出让公告中的一些细节条款早已有所暗示：

A地块(即润和郡)已建成交付使用，由竞得人负责根据原开发企业审批材料继续办理产权总登等手续。

华润斗池路A地块的历史遗留问题，也只能是前任开发商或者具备保交楼资质的福州城投系国企来做了。

相比之前的建筑规划，斗池路B地块容积率由5.3下调至3.7，总体量大大缩小。

最核心的可售面积SOHO办公指标全部改成住宅，众所周知SOHO办公市场艰难，早就该改掉。

回购商业指标还匀了一部分给酒店。原来回购商业就是大概2万多方的一个盒子Mall（所谓的五彩城），按照现在经济形势来看，很难招商运营，现在改成8000m²的商业➕1.6万m²的酒店，出租压力大为减轻。

学区方面，斗池路地块明确划片钱塘小学怡山校区，对口杨桥中学，也不用再无偿捐建小学了。

改完规划后，华润斗池路地块的指标显著改善。考虑到地块非住宅部分基本都是回购给政府了，所以实际购地成本当然不止9.47亿元以及对应的名义地价10784元/m²，按业内人士计算，实际可售楼面价大概在23000-24000元/m²。

不过，华润置地现在接盘的时机有点尴尬，福州市中心改善产品的红利期正在褪去，而且隔壁的凤凰新村已经预备11月15日上架，到时候如果同一时期入市，那销售压力就大了。

如果华润选择在2019年以前改规，可以称之为妙手，如果选择在2022年以前改规，可以称之为本手，现在改规，只能叫做俗手罢了。

榕发金屏垱地块，位于大利嘉城旁，由榕发以14.98亿元底价获取，成交楼面地价23230元/m²，划片国货路小学金屏垱校区（台五小），对口福州十五中。

（金屏垱地块航拍图）

关于这块地，几米君在旧文《福州9月土拍点评：花开堪折直须折，莫待无花空折枝》已做过简要分析，相比9月份的出让条件，此次金屏垱地块起拍地价及划片学区均无变化，那只能理解为土地操盘手把榕发的思想工作做到位了。

榕发金屏垱这块地红线、学区、入市时机相比隔壁的竞品建发瑞云、绿城芝蘭月华均不占优势，唯一的优势是地价比竞品便宜了四千多。考虑到建发瑞云开盘5个月月均流速26套，绿城芝蘭月华冲击福州高端市场蓄客受挫，估计榕发的产品会走差异化定位路线。

（金屏垱地块区位图，来源蓝房网）

榕发金屏垱地块，位于福州八一七路中轴以东，华润斗池路地块，位于福州中轴以西。

虽然地段不同，但二者的地块周边小环境有相似之处，且都是回炉再造二次上架后拍出，地价又十分接近，可谓是卧龙凤雏。

几米君大胆预测，他们的产品定位方面也会趋于接近，有可能定位刚需首改产品，降低总价门槛，迎合一波市中心爱好者及地缘土著需求。

另外，几米君还发现出来一个规律，可称为“福州城投系国企”定律：

福州新开发板块，凡是外地开发商先进入耕耘，福州城投系国企后来进入的，板块市场红利往往已被先来者吃干抹尽，这个时机就是击鼓传花的最后一棒。